Как происходит обмен квартир между разными родственниками

Обмен квартир между родственниками помогает решить ряд проблем – отделить молодую семью, поселить стариков рядом с детьми и т.п.

Как происходит такой обмен, какие нужны документы, существуют ли налоговые послабления при таких вариантах обмена?

Рыночные отношения в сфере недвижимости искоренили такое понятие, как родственный обмен – для гос. органов, проводящих регистрацию прав, совершенно неважно, кто друг другу собственники или наниматели.

Какими законодательными актами регламентируется обмен квартирами между родственниками

Поменяться жильем с близкими людьми – значит, совершить действия, регламентируемые такими законодательными актами:

• ст. 72 ЖК РФ (для квартир, находящихся в пользованию по договору соц. найма);
• ст. 567 ГК РФ.

При этом необходимо понимать юридическую суть мены жилья. Как гласит ст. 567 ГК РФ, обмен, по сути, приравнивается к акту купли-продажи: стороны передают друг другу в пользование объект недвижимости, являясь одновременно и продавцом, и покупателем.

Решающее значение имеет то, к какому виду жилого фонда относятся обмениваемые квартиры — приватизированные, арендованные по договору соц. найма или социальные.

Понятие родственного обмена в ЖК РФ, ГК РФ отсутствует. Каждая сторона получает прибыль и обязана уплатить налог. Единственный способ уменьшить финансовые потери – оформить договор дарения. На основании ст. 217 НК РФ, при передаче жилья в дар родственнику доходы от дарения налогами не облагаются.

Таким образом, между родственниками жилье можно обменять такими путями: составив договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) или договор мены (ст.567 ГК РФ), или же оформив договор дарения (ст. 572 ГК РФ).

Обмен долями

Квартиры, находящиеся в долевой собственности, можно обменять вне зависимости от размера доли. Так как совладельцев может быть сколько угодно, собственник продаваемой доли не сможет без одобрения остальными владельцами распорядиться своими квадратными метрами.

[attention type=red]Важно! Обмен долями законен только после получения согласия от всех собственников остальных долей, а также от взрослых жильцов квартиры. Согласие оформляется в письменном виде. Тот из совладельцев, кто против обмена доли, должен также свой отказ изложить на бумаге. Письменными должны быть и согласия совершеннолетних жильцов.[/attention]

Составляется два договора купли-продажи: каждая из сторон является продавцом и покупателем. За каждый договор нужно будет вносить плату отдельно. Тот из совладельцев, кто не согласен с продажей и вселением нового жильца, может пойти на такой шаг: продать свою долю риэлтеру, после чего проблема решается легко.

Как сделать родственный обмен приватизированного жилья

Приватизированное жилье сменять проще всего, составив один из договоров. Договоры купли-продажи или обмена регистрируются, после чего в кадастровых органах необходимо внести изменения. Перерегистрация позволит каждому из участников сделки оформить новый технический паспорт.

Родственный обмен, при наличии хороших, доверительных отношений, позволяет при существенной разнице в стоимостях квартир установить разумные цены и не требовать доплаты, но все равно процедура в итоге затратная. Если степень родства достаточно высокая – дети, родители, бабушки с дедушками, родные братья и сестры – то выгоднее жилище подарить.

Какие документы надо подготовить

Для того, чтобы обменять приватизированные квартиры, нужна такие документы:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие бумаги на жилье;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на объекты мены;
• письменные согласия от каждого совладельца, если таковые есть;
• письменное подтверждение согласия от органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних граждан и лиц, частично или полностью недееспособных, если такие есть среди прописанных в квартирах);
• одобрение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобретена в период действия брака и является совместно нажитым добром.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться и иные бумаги. Документы, подтверждающие наличие родственных связей, прикладывать не требуется, так как это обстоятельство не играет при обмене никакой роли.

Обмен приватизированной на квартиру социального найма

Недвижимость жилого назначения, переданную в пользование по договорам соц. найма, тоже можно обменять, но есть масса сложностей. Ст. 72 ЖК РФ закрепляет право граждан меняться квартирами, находящимися в одном статусе, а в данном случае вторая обменная квартира приватизирована.

Наниматель квартиры имеет право только пользоваться жилплощадью по договору соц. найма, а отчуждать – только наймодатель. Есть такой вариант:

• нынешнему нанимателю жилья по договору соц. найма попытаться приватизировать квартиру, если она муниципальная;
• после приватизации совершить акт купли-продажи между владельцами теперь уже частных квартир.

[attention type=yellow]Внимание! Есть небольшая вероятность прекратить действие договора соц. найма и перезаключить на того, кто намеревался меняться, для чего необходимо разрешение наймодателя.[/attention]

В случае успешного перезаключения договора соц. найма имеются некоторые риски, состоящие в следующем:

• новому нанимателю не разрешат приватизировать квартиру;
• финансовая компенсация затруднительна;
• на все процедуры потребуется несколько лет, и не факт, что результат будет желаемый.

Если же участники сделки – близкие родственники, тогда шансы на успех велики, но при согласии наймодателя. Разумнее всего родственника выписать из приватизированного объекта недвижимости и зарегистрировать в муниципальной квартире.

Какие надо собрать документы

Документы потребуются такие:

• паспорта;
• бумаги о праве собственности на приватизированное жилище;
• справка из ЕГРН;
• договор соцнайма, ордер на жилье;
• письменное одобрение сделки наймодателем;
• согласие всех взрослых жильцов на обмен или прописку родственника;
• техпаспорта;
• при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных членов семьи – разрешение от ООП.

Не исключено, что придется доказывать наличие родственных связей.

Обмен социальным жильём

Такой вариант обмена, регламентируемый ст. 72 ГК РФ, наиболее выгоден. Члены семей обоих нанимателей социального жилья должны иметь одинаковую точку зрения и быть согласными меняться, о чем должны собственноручно оформить согласие. Но самое главное условие, получить письменное одобрение сделки наймодателем. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям ничье согласие не требуется.

Обмен не состоится, если одна из квартир:

• обременена судебным процессом;
• предназначена под снос;
• находится в состоянии, непригодном к проживанию;
• будет подвергнута капитальному ремонту с перепланировкой или переустройством;
• после обмена в квартире появится жилец, страдающий тяжелым хроническим недугом.

Процедура возможно только после одобрения сделки исполнительным органом муниципалитета. В результате обмена прежде действующие договора соц. найма аннулируются и оформляются новые.

Перечень необходимых бумаг для обмена

Список документов включает:

• заявление с просьбой обменять квартиры;
• паспорта;
• договора найма;
• ордера на жилье;
• письменное разрешение администрации;
• справки о составах семей;
• справки о состоянии оплаты за квартиры и за коммунальные услуги.

[attention type=green]Справка. Если среди членов семей родственников есть малолетние дети или недееспособные лица, то без согласия ООП сделку затормозят. Недопустимо иметь серьезную задолженность по квартплате. Сделка пройдет без денежных затрат, так как произойдет обмен, а не купля-продажа.[/attention]

Налогообложение

Родственный обмен, как и любой другой, по налогообложению равен двум сделкам купли-продажи. Доходы, полученные в результате продажи недвижимого имущества, подлежат налогообложению ( п. 1 ст. 210), даже если сделка произошла между родственниками. Как указано в ст. 217 НК РФ, налог установлен в размере 13% от суммы сделки.

В случае, когда стоимость жилья неодинакова, и одна из сторон производила доплату, то эта сумма, как гласит п. 2 ст. 568 ГК РФ, тоже входит в налоговую базу и облагается таким же размером налога. Не указав цену, участники сделки не уйдут от уплаты налога: будет определена рыночная стоимость жилья, от которой и исчисляется сумма налога. При этом неважно, продана вся квартира или только одна из долей.

Важно, сколько времени собственник владеет жильем – возможно существенное послабление, вплоть до полного освобождения от уплаты налога. Так, если квартира находится в собственности более 5 лет, считая с дня регистрации, то в 2018 г. налог не платят совсем (ст. 220 НК РФ).

Стоит воспользоваться правом имущественного вычета, предоставляемым п. 2 ст. 220 НК в размере 1 млн. руб.

Также можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей.

В 2018 г. не получится обойтись заниженным размером налога: это чревато штрафом и пеней.

Поэтому следует внимательно подойти к этому вопросу и просчитать, как выгоднее и при этом не возникнет противоречий налоговому законодательству.

Договор дарения

Договор дарения, или дарственная (ст. 572 ГК РФ) – это вариант сделки, который позволяет быстро оформить в дар родственнику квартиру, а также удешевить все виды обмена, сэкономив на НДФЛ: при регистрации дарственной близкие родственники от уплаты налога освобождаются.

Обмен предусматривает подписание двух дарственных, на одну и другую жилплощади. По договору дарения отчуждать недвижимость вправе только собственник. Когда одно из жилищ или оба социальные, тогда сначала нужно приватизировать квартиры, и уже потом дарить.

Процедура дарения требует минимум времени, так как сразу после оформления договора можно проводить перерегистрацию прав. Нотариальное удостоверение документа не обязательно, но желательно. Составить дарственную можно в простой письменной форме, главное, чтобы были такие данные:

• ФИО дарителя, год рождения, паспортные реквизиты;
• точный адрес предмета дарения, основные характеристики – количество комнат, метраж и т.п.;
• ФИО одаряемого, год рождения;
• степень родства;
• дата составления, подпись.

[attention type=red]Важно. Для юридически правильного оформления документа можно воспользоваться услугами нотариуса. Подпись одаряемого также должна быть на дарственной: это необходимо для того, чтобы внести ясность в вопрос, готов и согласен ли получатель квартиры принять такой дорогой дар.[/attention]

Безвозмездная передача жилья родственнику путем дарения – наиболее приемлемый вариант обеспечить близкого человека жильем. Не пройдет такой вариант только в случае, когда даритель признан судом недееспособным.

Образец

Этот вид договора составляется между сторонами, согласными передать друг другу в собственность один жилой объект на другой. Договор мены составляется в письменной форме простого вида и должен пройти регистрацию, после которой квартира меняет хозяина и переходит в собственность другой стороны.

В договоре необходимо указать:

• наименование населенного пункта, дату составления (прописью);
• реквизиты паспортов участников, ФИО;
• конкретно описать предметы обмена, чтобы их можно было идентифицировать – адреса, этажность домов, на каком этаже квартиры располагаются, количество комнат, общая и жилая площади;
• номер и наименование документа, удостоверяющего право собственности каждой из сторон;
• стоимость жилья цифрами и прописью, в случае доплаты – написать эту сумму.

Каждая из сторон обязана заверить партнера родственного обмена в отсутствии каких-либо обременений. Важно также вписать, что данный документ подлежит обязательной регистрации. В конце договора стороны ставят личную подпись.

Необходимо упомянуть гражданство каждого из представителей сторон: это важно для расчета налога.

Куда обращаться

В случае полного доверия можно обойтись своими силами для составления договора, но обращение к нотариусу поможет избежать проблем.

После нотариального заверения необходимо пройти регистрацию в Росреестре, затем перерегистрировать право собственности в кадастровых органах. Финал истории – оформление новых технических паспортов через БТИ.

Причины и поводы для отказа

Отказ может последовать по одной из причин:

•  
• договор обмена составлен неграмотно и неверно;
• правоустанавливающие документы на один из объектов недействительны;
• одну из сторон ввели в заблуждение относительно обменного жилья, что могло бы повлиять на решение родственника;
• супруг одной из сторон возражает против обмена совместно нажитой жилплощади;
• участник сделки скрыл недееспособность, и пр.

Также может последовать отказ, если при проверке окажется, что жилище обременено – например, в нем зарегистрирован один из членов семьи, отбывающий срок в тюрьме, и т.п.

[attention type=red]Важно! Родственный обмен квартирами законодательством РФ не предусматривается, но на общих основаниях такая сделка вполне реальна. Чтобы завладеть квартирой безвозмездно, родственникам лучше пойти по иному пути и оформить договор дарения.[/attention]