Как оформляется дарственная на квартиру между близкими родственниками

Дарственная на квартиру применяется в тех случаях, когда одна сторона желает безвозмездно передать собственность, а другая соглашается ее принять.

Несмотря на бесплатный характер соглашения, оно имеет все признаки юридического договора, а само дарение является сделкой.

Сколько может стоить, если муж и жена выступают участниками сделки. Плюсы и минусы договора.

Существует ли образец, чтобы написать договор. Можно ли передать часть жилой площади, если владельца постигла скоропостижная смерть.

Как составить

Договор дарения, или выражаясь разговорным языком, дарственная, это юридическое соглашение двух сторон: дарителя и одаряемого. Дарственная оформляется тогда, когда стороны желают юридически закрепить факт безвозмездной передачи иному лицу вещи. С точки зрения права вещью является и любая недвижимость, в том числе и квартира.

[attention type=red]Важно! Все юридические тонкости дарения описаны в положениях главы 32 ГК РФ (статьи с 572 по 582). Стороны вольны составить соглашение в устной или письменной форме. Но так как любые договора по отчуждению недвижимости требуют регистрации, дарение оформляется в письменном виде — устное соглашение зарегистрировать нельзя.[/attention]

В тексте обязательно описываются предмет договора (полные характеристики квартиры) и стороны: даритель — тот, кто осуществляет подарок, и одаряемый — тот, кто соглашается принять квартиру в собственность. Обязательно должно быть указано согласие дарителя передать дар в собственность одаряемого, и согласие одаряемого его принять.

Особенностью дарения является то, что оно осуществляется безвозмездно и безусловно — даритель не вправе требовать денежной оплаты или соблюдения дополнительных условий для вступления соглашения в силу. В случае дарения квартиры стороны вправе отказаться от заключенного договора до момента регистрации сделки. После нее дарение является окончательным — его отмена становится невозможной, за исключением случаев, предусмотренных ст. 578 ГК РФ.

Договор дарения действует в течение года, то есть если стороны в течение указанного срока не зарегистрировали сделку и отчуждение собственности в пользу одаряемого, соглашение теряет силу.

Договор дарения, существенным условием которого является уход из жизни дарителя, является ничтожным. В отношении такого соглашения должны применяться нормы законодательства о наследовании.

Что лучше: дарственная или завещание

Часто дарственная оформляется престарелыми людьми на своих родственников и является своеобразной альтернативой завещанию — человек еще при жизни решает, кому достанется его собственность.

Однако эти сделки несут совершенно разные юридические последствия.

1. Завещание — односторонняя сделка, наследник вправе отказаться от наследства по личным причинам. Дарение — двусторонняя сделка, одаряемый вправе отказаться от сделки только до момента регистрации, после этого он принимает все права и обязанности, связанные с принятой в дар недвижимостью.
2. Завещание может быть отменено либо изменено завещателем по его желанию. Отмена дарения после регистрации возможна лишь на основаниях, указанных в ст. 578 ГК РФ (покушение на жизнь и здоровье дарителя). В отличие от завещателя даритель практически не защищен в своих правах — при желании он даже может быть выписан из подаренной им квартиры, если одаряемый обратится в суд. Завещатель же полностью защищен — квартира остается в его собственности до того момента, пока он жив.
3. Так как в случае дарения квартира меняет владельца, то право собственника необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Для составления завещания владельцу необходимо лишь посетить нотариуса. Оформление собственности на унаследованную квартиру осуществляется наследником самостоятельно уже после ухода из жизни наследодателя.
4. При вступлении в наследство наследополучателю нужно оплачивать только госпошлину, уплачивать НДФЛ не придется. При заключении договора дарения ситуация несколько другая: обойтись без уплаты налога можно только при дарении близкому родственнику. Если стороны не связаны близкими узами родства, то одаряемому необходимо уплатить НДФЛ.

[attention type=yellow]Внимание! Однозначно сказать, какую именно сделку провести (дарение или завещание), нельзя. Несмотря на близость действий, а именно безвозмездность передачи имущества, различия слишком серьезны. При необходимости совершения подобной сделки нужно учесть много нюансов и лишь на основе анализа выбрать конкретный вариант. Одно можно сказать точно, завещание больше защищает права завещателя, чем дарение — дарителя.[/attention]

Стоимость

Сам по себе договор дарения является бесплатным, ведь стороны вправе составить его самостоятельно. Для большей надежности можно доверить составление и регистрацию дарственной у нотариуса. Однако если соглашение будет регистрироваться в нотариате, то сторонам придется дополнительно оплатить это действие.

1. Так как тарифы нотариуса зависят от стоимости жилья, придется заказать и оплатить оценку квартиры, что обойдется в несколько тысяч рублей (зависит от метража).
2. Дарение близкой родне обойдется в 0,2 % от оценочной стоимости жилья.
3. При дарении иным лицам начисленный тариф отличается в зависимости от оценки стоимости: до 1 млн. рублей — 0,4 %, до 10 млн. рублей — 0,2 %, свыше 10 млн. рублей — 0,1 % от суммы оценки.
4. Во всех случаях дополнительно взимается сумма в 3 тыс. рублей за совершение нотариальных действий.

Так что стороны могут значительно сэкономить, заключив договор дарения самостоятельно без участия нотариуса.

Далее при любых раскладах требуется оплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре. Согласно ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины составит:

• 2 тыс. рублей для физлиц;
• 22 тыс. рублей — для организаций.

И, наконец, последние расходы, который несет одаряемый — налог на доходы физлиц. Получая жилье безвозмездно, одаряемый извлекает доход, облагаемый налогом в пользу государства.

Исключением являются те случаи, когда стороны соглашения — близкие родственники. В иных ситуациях одаряемый на следующий год после сделки обязан задекларировать доход и уплатить 13-процентный налог

Кто считается близким родственником

Налоговый кодекс предусматривает освобождение одаряемого от налогообложения, если дарителем является близкий родственник. Такой порядок установлен п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Круг ближних родственников в свою очередь в гражданском законодательстве конкретно не уточняется, хотя он и совпадает с первыми двумя очередями наследования, установленными в ГК РФ. Более точно он конкретизирован другими кодексами РФ — Семейным и Уголовным. К таким лицам отнесены супруг/супруга, родители, дети, внуки, а также братья и сестры (в том числе неполнородные) дарителя.

Остальные родственные узы дарителя и одаряемого не препятствуют налоговым органам требовать уплаты НДФЛ с одаряемого. В том случае, если в 5-летний срок он продаст квартиру, ему также придётся заплатить НДФЛ. Впрочем, это положение касается и близких родственников, однако для них установлен сокращенный 3-летний срок, по истечении которого можно продать квартиру не уплачивая налог.

Документы для оформления

[attention type=green]Справка. С точки зрения органов регистрации вся разница между продажей и дарением состоит лишь в безвозмездном характере последнего, в остальном эти сделки идентичны. Поэтому для оформления дарения квартиры необходим тот же пакет документов, что и при ее продаже.[/attention]

Для регистрации сделки сторонам требуется предоставить:

• подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН либо свидетельство);
• кадастровый паспорт;
• основание собственности (договор приватизации, купли-продажи, мены и т. д.);
• паспорта обеих сторон;
• справка по форме 9 (о прописанных в жилье лицах);
• договор дарения (в трех копиях);
• заявление от обеих сторон;
• доверенность (при необходимости);
• согласие супруга, разрешение опеки (также при необходимости).

Где выгоднее оформить

Согласно законодательству посещение нотариуса не является обязательным действием при оформлении дарственной квартиры.

Оно во многом является дополнительной страховкой сторон — в случае последующего судебного разбирательства нотариус выступит свидетелем, так как его регистрационная подпись имеет юридическую силу.

Но нотариальное оформление потребует расходов — как минимум, нескольких тысяч рублей. При этом регистрация сделки и перехода права собственности все равно проводится в Росреестре.

Поэтому более выгодной схемой оформления дарственной является самостоятельное составление договора, благо в этом нет ничего сложного — готовый бланк можно без труда найти в интернете. Зарегистрировать сделку можно в отделении Росреестра либо, что еще проще, в МФЦ. В этом случае за госпошлину по регистрации придется выложить всего лишь 2 тыс. рублей.

Особенности

Подарить можно только то имущество, которое находится в неограниченной собственности. Поэтому оформить дарственную на социальное, муниципальное или ведомственное жилье нельзя — потенциальный даритель элементарно не является его собственником. Что касается жилья, находящегося в залоге (ипотеке) у банка, то здесь ситуация немногим отличается.

Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке» имущество, находящееся в залоге, может быть отчуждено в пользу третьих лиц с согласия залогодержателя. К отчуждению в числе прочих относится и процедура дарения. Однако согласие на проведение такой сделки совершенно необходимо, а вот получить его — довольно сложная задача.

Для банка перемена залогодержателя — лишняя морока, с которой он не захочет связываться. В то же время иногда банк может пойти навстречу. Так как вместе с правом собственности одаряемый принимает и все обязанности, связанные с квартирой, ему придется закрывать кредит перед банком. Если дарителю удастся убедить работников банка в том, что он не может исполнять свои обязанности по кредиту, а одаряемый способен это сделать, банк может принять положительное решение.

[attention type=red]Важно! Еще одна возможность для оформления дарения ипотечной квартиры — на стадии подписания кредитного договора оговорить такую возможность с банком и вписать положение в текст. В такой ситуации банк не сможет препятствовать дарению.[/attention]

Что касается дарения приватизированной квартиры, то такая процедура ничем не отличается от дарения жилья, приобретенного другими путями. А вот дарение доли в приватизированной квартире накладывает некоторые ограничения.

В такой ситуации закон требует нотариального заверения — именно на нотариусов теперь возложена проверка законности при отчуждении (продаже, дарении) долей в жилье. А вот получать согласие владельцев других долей, как при продаже, не требуется.

Заключение

[attention type=red]Важно! Договор дарения не так часто встречается в юридической практике. Причиной этого является 13-процентный налог, взимаемый с того, кто принимает собственность. Избежать его уплаты можно только тогда, когда обе стороны соглашения связаны близкими узами родства.[/attention]