Как правильно сдавать квартиру в аренду квартирантам

Как сдать квартиру в аренду самостоятельно, посуточно или на длительный срок, чтобы избежать неприятных последствий. Свободное жилое помещение — прекрасный способ увеличить свой финансовый доход. Однако в наше время уже нельзя подходить к этому вопросу легкомысленно.

Арендодателя ожидают достаточно большие подводные камни противостояний с арендаторами, с налоговыми органами и с другими инстанциями. Давайте разберем подробно как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы не вступить противоречие с законом, получить доход и не остаться без имущества.

Что говорит закон

Такую форму получения дохода, как сдача в аренду квартиры допускают и Жилищный кодекс, и Гражданский Кодекс. Договор найма, договор аренды — все это регулируется российским законодательством.

Кто имеет право сдавать квартиру

Давайте сначала разберем, кто имеет право сдавать квартиру. С собственниками жилья все понятно. Собственник сам себе хозяин: захотел — сдал. Сложности могут возникнуть, если квартира находится в долевой собственности.

В этом случае потребуется согласие всех собственников. Если хоть один из собственников будет против, сдать даже свободную комнату уже не получится. В этом варианте не учитывается мнение людей прописанных и проживающих в этой квартире, но не являющихся собственниками.

По закону можно сдать комнату в коммуналке, даже если все соседи будут против. Понятно, что в этом случае арендаторам придется не сладко, но закон в любом случае будет на их стороне, тем более, если у них будет временная регистрация в этом помещении.

Немного сложнее сдать по закону комнату в квартире, находящейся не в собственности, а предоставляемой по договору соцнайма. В этом случае придется брать разрешение собственника. Обычно собственником таких квартир является государство, представленное муниципальным образованием. Эта норма регулируется ст. 79 ЖК РФ, в которой указывается, что часть занимаемого помещения наниматель может передать в поднаем, но с согласия в письменной форме проживающих вместе с ним людей.

[attention type=red]Важно! То есть, чтобы оформить законное разрешение, нужно идти в отдел муниципалитета, занимающийся жилищными вопросами и брать письменное разрешение на поднаем. Однако, при этом чиновник рассчитает нормы вашей жилплощади. Если после сдачи в поднаем части квартиры общая жилая площадь помещения на каждого проживающего уменьшится ниже учетной нормы (нормы различаются в субъектах), то разрешение вам не дадут.[/attention]

Определение арендной платы

Следующий вопрос, которым задается каждый арендатор — какую потребовать арендную плату. Здесь все зависит от длительности аренды и от того будет ли арендатор включать в нее коммунальные платежи. Есть некоторые арендаторы, которым выгоднее сдавать жилплощадь по условиям почасовой оплаты или только на выходные дни. Это общепринятая практика, если квартира находится в центре крупного горда и есть возможность сдать ее туристам выходного дня. естественно, коммунальные платежи в такой арендной плате не учитываются.

Если же вы собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, существует 3 вариант решения проблемы:

договориться о фиксированной арендной плате плюс арендатор оплачивает каждый месяц коммунальные платежи сам;
брать оплату коммунальных платежей по платежкам отдельно от арендной платы и оплачивать арендодателю самому;
коммунальные платежи оплачивать самому. Естественно, в этом случае повышается арендная плата.

В первом случае достаточно не забывать каждый месяц контролировать оплату коммуналки арендаторами. Этот вариант хорош тем, что арендаторы начинают бережнее относиться к потребляемым ресурсам, особенно если стоят счетчики.

Второй вариант тоже хорош во всех отношениях, тем более если есть возможность контролировать начисление счетов за коммунальные услуги через интернет. Можно раз в месяц приходить за арендной платой и по счетам брать деньги с арендатора. Единственный минус — приходится тратить время на их оплату.

Третий вариант хорош тем, что можно вообще не встречаться с арендаторами, а деньги за аренду просить их перечислять на карту. Однако в этом варианте, как правило, жильцы начинают наплевательски относиться к экономии ресурсов и в конце концов владелец квартиры может получить астрономический счет, например, на электроэнергию.

Что касается размера непосредственно арендной платы, то она зависит от многих факторов:

расположения квартиры — в центре или на окраине;
площади квартиры и количества занимаемых арендаторами комнат — однокомнатная или трехкомнатная;
состояния квартиры — после ремонта или в запущенном состоянии;
а также от индивидуальных особенностей потенциальных квартирантов — если пара с детьми или с домашними питомцами, можно просить плату немного выше.

[attention type=yellow]Обратите внимание! Размер арендной платы обязательно фиксируется в договоре. Если арендная плата вносится из рук в руки, то следует каждый раз писать расписку о ее получении. Можно договориться о внесении арендой платы на карту, что гораздо удобнее.[/attention]

Некоторые домовладельцы берут плату ежемесячно, кто-то за 3 месяца, за 6 месяцев или даже за год. Здесь каждый поступает как ему удобнее. Обязательно в договоре должно быть предусмотрено, возвращается ли часть арендной платы, если жильцы неожиданно решили съехать раньше расчетного срока. Арендная плата берется заблаговременно — то есть вперед.

Стоимость сдаваемой квартиры

Можно проанализировать городские доски объявлений и посмотреть по каким ценам сдаются аналогичные квартиры в этом районе. Достаточно часто практикуется у квартировладельцев требование внесения какой-либо страховой суммы перед въездом — от 5 000 до 50 000 в зависимости от состояния квартиры.

Эта сумма не является арендной платой, а хранится у собственника недвижимости до момента выезда арендаторов. Если квартире был нанесен ущерб — например, оказалась сломана посудомойка, дверь или разрисованы обои, то из этой страховой суммы вычитается стоимость возмещения ущерба, а остаток возвращается домовладельцу.

Состояние

Состояние квартиры особенно важно, если вы подыскиваете благополучных арендаторов на длительный срок — например, на несколько лет. Безусловно, сдавая жилье на длительный срок, лучше привести его в презентабельный вид, подремонтировать, поставить счетчики.

В дальнейшем, если у вас возникнут договоренности о сдаче на несколько лет, вполне вероятно, что арендаторы захотят немного отремонтировать квартиру на свой вкус — переклеить обои, сделать ремонт потолков и напольного покрытия. Желательно, чтобы работала вся бытовая техника, которая будет находиться в сдаваемый квартире — стиральная машинка, посудомоечная, холодильник, пылесос, телевизор.

Тем более в хорошем состоянии должна сдаваться квартира на выходные туристам и приезжим. В этом случае — хорошее состояние квартиры — прекрасный маркетинговый фактор. Ваши жильцы довольные проживанием будут рекомендовать вашу квартиру своим друзьям и знакомым. Как правило, такие квартиры сдаются с постельным бельем, с посудой. К приезду следующих арендаторов все должно быть чистым, белье замененным.

Если же у вас квартира в среднем состоянии — как говорится чистенько и ладно и вкладываться в ее ремонт вы не хотите, существует опасность, что хороших долговременных арендаторов вам не найти. В этом случае вам придется довольствоваться группой студентов, вскладчину решивших арендовать жилье на период учебы или рабочим из соседнего государства с братом приехавшим на заработки.

Поиск клиента

Сразу же нужно определиться кому будет сдаваться квартира. Здесь существует много вариантов, многое зависит от состояния квартиры. Какие обычно варианты квартирантов встречаются:

семьи с детьми;
семьи без детей;
одинокие мужчины и женщины;
один или несколько студентов на учебный год;
приехавшие на заработки жители других регионов.

[attention type=green]Справка. Каждая группа несет определенные риски. Семьи с детьми могут неосторожно обращаться с ремонтом, шуметь — на них будут жаловаться соседи. Точно такие же риски существуют, если поселить несколько студентов.[/attention]

Мужчины могут прокурить квартиру. Есть еще одна категория — приезжие из среднеазиатских республик. Такие обычно нетребовательны к ремонту и к обстановке, но и оставить после себя могут полнейший разгром.

Некоторые собственники квартир сразу ставят ограничения — никаких детей, никаких питомцев, никакого курения. Некоторые сдают жилье только славянам. Многие отдают предпочтения при сдаче на длительный срок семейным парам без детей, так как те не будут водить компании, шуметь, беспокоить соседей.

Возникает вопрос — где искать квартирантов? Существует несколько вариантов решения этой проблемы:

доверить решение этого вопроса риэлтору;
дать объявление на городской сайт недвижимости;
дать объявление в городскую газету объявлений;
договориться с ближайшим учебным заведением, что ваши объявления будут лежать на вахте;
расклеить объявления по столбам в районе учебных заведений и студенческих общежитий;
оповестить всех знакомых о своем намерении.

Еще несколько советов по проверке благонадежности будущих квартирантов:

На объявлениях лучше дать номер дополнительной сим карты, так как уже после сдачи вас будут беспокоить телефонными звонками еще в течение года.
При знакомстве с соискателями попросить посмотреть какой-либо документ, подтверждающий наличие стабильного заработка — расчетку с зарплатой или пропуск на предприятие.
Лучше сразу отказать квартирантам по каким-либо причинам не прошедшим фейс-контроль: с пьющей внешностью, с явно уголовными наколками.
Не сдавайте квартиру людям, жалующимся на судьбу — тем, кто ищет работу и вот вроде кажется вчера ее нашел, кому негде ночевать эту ночь и пр. Вполне вероятно, что уже со следующего месяца они будут вас просить подождать с арендной платой, а вам это ни к чему.

Как правильно составить договор

Сначала определитесь с формой договора, так как существует 2 формы — договор аренды и договор найма. Договор аренды регулируется гл.34 ГК РФ ч.2. Договор найма регулируется гл.35 ГК РФ ч.2. При сдаче квартиры юридическому лицу (например, работодателю для проживания работников) заключается только договор аренды. В остальных случаях возможно заключение договора найма.

[attention type=red]Важно внимательно отнестись к составлению договора аренды. Конечно, можно скачать образец в интернете или взять у риэлтора, но, как правило, это типовые договора, которые не учитывают все нюансы договоренностей.[/attention]

В договоре обязательно должны быть указаны:

паспортные данные арендатора и арендодателя;
размер арендной платы и условия ее увеличения (например, владелец жилья должен предупредить о предстоящем повышении за месяц);
вариант как будут оплачиваться коммунальные платежи;
с кем будет проживать квартиросъемщик;
сколько раз в месяц может владелец квартиры посещать арендаторов для проверки;
на какой срок заключается договор;
сколько комплектов ключей от квартиры и у кого они находятся;
условия расторжения договора (предупредить за месяц, остаток платы возвращается/не возвращается в случае экстренного отъезда квартирантов и пр.).

Также в интересах собственника квартиры детально перечислить:

состояние сдаваемой квартиры — целостность ремонта, отсутствие повреждений настенных/напольных покрытий, дверей, окон;
мебель и ее состояние — диван, кресла, журнальный столик и пр.;
наличие бытовой техники — стиральная машина, холодильник, пылесос и пр.;
обязательства квартирантов: не нарушать закон тишины, не курить в квартире, не заводить животных, не производить ремонт и перепланировку без согласия владельца квартиры и пр.

Договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами и по экземпляру должно остаться у каждого.

Как сдавать квартиру на длительный срок, страхование рисков

Если квартира сдается официально, имеет смысл застраховать ее, например, от затопления соседей или от других рисков на выбор. Однако, не многие предпочитают официальное страхование, просто-напросто беря с жильцов так называемый страховой депозит в размере месячной страховой платы. Конечно, если жилец недобросовестно отнесся к чужому имуществу, ущерб от затопления может превысить любой депозит. В этом случае взыскать финансовые потери можно просто через суд.

Контролируйте своё имущество

[attention type=yellow]Внимание! Обязательно нужно контролировать свое имущество. В договоре должно быть указано сколько раз в месяц арендодатель имеет право посещать своих жильцов. Это может быть раз в неделю или раз в месяц.[/attention]

Причины расторжения договора

Самый спокойный вариант — это когда договор расторгается по истечению срока его действия. Например, квартира сдавалась двум студенткам до окончания учебы — до 10 июля, например. В этот день студентки освобождают квартиру и ее владелец принимает жилище, проверяет его, забирает ключи и возвращает страховой депозит.

В некоторых случаях договор расторгается досрочно. Это может произойти как по инициативе арендодателя, таки и арендатора. Например, арендатору предложили более оплачиваемую должность в другом регионе или к арендодателю приехал на длительное проживание родственник. Условия досрочного расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора.

Если срок договора не истек, то стороны могут прекратить свои правоотношения в 2 случаях:

по взаимной договоренности;
через суд по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
по основаниям, предусмотренным в договоре аренды.

Через суд арендатор может прекратить действие договора в следующих случаях:

если после подписания договора имущество (квартира) не передано в пользование арендодателю;
если арендодатель препятствует использованию арендатором имущества;
если имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию (если эти недостатки не указаны в договоре);
если арендодатель не делает ремонт в разумные сроки;
по еще каким-либо непредвиденным обстоятельствам, если имущество стало непригодным для использования.

Арендодатель может через суд прекратить действие договора в случае:

если квартиросъемщик использует жилье не по назначению — например, для производственной деятельности (открыл швейный цех);
если квартирант ухудшает состояние жилища (проводит перепланировку);
если квартирант не вносит арендную плату в течение оговоренного срока больше одного-двух раз.

После расторжения договора квартирант передает арендатору квартиру, имущество и ключи.

Налог

Существует 3 варианта легальной сдачи квартиры в аренду и уплаты с полученного дохода налога.

Обычный способ — уплата налога с физических лиц в размере 13%. Договор аренды заключается сроком от 12 месяцев и регистрируется в Росреестре. До 30 апреля следующего года собственник подает декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую.
Второй способ будет более выгодным для тех, кто сдает в аренду несколько квартир. Для того, чтобы платить налог в размере 6% нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Однако нужно учитывать, что ИП платит страховые взносы в ПФР и медицинские взносы.
Третий способ действует тоже для ИП. Можно приобрести патент на срок до 12 месяцев. Для этого подается заявление в налоговую за 10 дней до заключения договора аренды.

Чем грозит нелегальная сдача

[attention type=green]Справка. О незаконной сдаче квартиры в аренду контролирующим органам может стать известно из разных источников: из обхода участкового, из жалобы соседей на шум, от бывшей жены, которая в курсе этого вида заработка.[/attention]

При выявлении факта незаконной сдачи жилья, арендодатель должен будет погасить долг по налогам с пени и со штрафом в объеме 20% от суммы налога.

Если будет зафиксировано повторное нарушение, штраф увеличится в 2 раза. Если задолженность по налогам у арендодателя достигнет 300 тыс. руб., ему придется заплатить штраф от 100 тыс. руб. до 300 тыс. руб.

Также существует риск оказаться за решеткой на год. Если же арендодатель со сдачи квартир получает больше полутора миллионов в год и при этом налог не платит, ему придется оплатить штраф до 500 тыс. руб. и, возможно, сесть за решетку на 3 года.

Заключение

[attention type=red]Важно! Сдача квартиры в аренду — прибыльный, но очень хлопотливый бизнес. Чтобы избежать возможных проблем, необходимо к каждому этапу этого увлекательного процесса относиться со всем вниманием. [/attention]

Опишите нам свою проблему в комментариях и мы постараемся помочь вам в этом нелегком деле.

Post Views: 300