Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Существенные условия аренды зданий и сооружений, найма жилого или нежилого помещения, земельного участка или транспортного средства – это временное использование какого-либо физического ресурса – движимого имущества или недвижимости – одним гражданином или юридическим лицом (пользователем услуги) на основании договора с другим гражданином или юридическим лицом за определенную оплату.

Договор, который определяет предоставление данной услуги, называется договором аренды.
Нормативные документы по данному вопросу присутствуют в ГК РФ (глава 34).

Форма договора

Соглашение заключается в письменном виде. Существует две стороны данной сделки:

арендодатель, — тот человек (организация), который является собственником указанного в договоре предоставляемого во временное пользование имущества;
арендатор, наниматель – лицо, получающее арендуемый объект для использования.

Участником сделки может быть дееспособный гражданин РФ, другого государства, ИП или юр лицо.

Если в роли одной из сторон выступает организация, во всех письменных документах будет фигурировать ее представитель, уполномоченный на совершение определенных действий в соответствии с доверенностью, которая должна быть оформлена заранее.

Суть договора аренды заключается в том, что собственник физического объекта обязуется передать его заинтересованному лицу (арендатору) на определенный период времени (указанный в договоре), за определенную плату (прописывается в тексте договора).

Доходы, продукция, другие предметы, полученные арендатором при использовании объекта аренды, являются его собственностью по договору (ст. 606 гл. 34 ГК). После окончания срока аренды, определяемого соглашением, арендатор должен вернуть объект, причем в том виде, в каком он его получил.

Сам договор может быть заключен в устной и письменной форме. В первом случае могут возникнуть сложности с доказательствами при возникновении спорных случаев.

Нельзя заключать устные договоры об аренде:

если срок действия более 12 месяцев;
одна из сторон – юр лицо;
предмет сдачи в аренду – здание/сооружение;
в аренду сдается ТС с водителем/управляющим экипажем.

Что можно и нельзя сдавать

Какие объекты могут сдаваться в аренду:

земельные участки;
жилые помещения;
складские (и прочие коммерческие) площади и комплексы;
различные виды оборудования (строительного, производственного и прочего);
транспорт (наземный, водный и воздушный);
животные, имеющие сельхоззначение (например, коровы, козы, овцы).

Предметами, которые участвуют в договоре аренды, не могут выступать:

результаты интеллектуальной собственности (изобретения, торговые марки);
оборудование для производства спирта или алкогольной продукции с содержанием спирта (No 171-ФЗ);
некоторые объекты недвижимости (также могут быть ограничения на использование некоторых объектов — п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, некоторые отдельные предметы не могут быть арендованы, это касается, например, элементов здания или строения (крыши и прочих), часть проложенного кабеля (кабельной линии).

Если арендатор подписал документ об аренде, который противоречит действующему законодательству, ответственность за возможные финансовые потери лягут на его плечи.

Мошенники могут предложить для сдачи в аренду все что угодно, вплоть до названия какой-либо фирмы, следует очень аккуратно относиться к предложениям, которые выглядят странно.

Существенные условия

[attention type=red]Важно! В договоре должно быть четко прописано, какое именно имущество передается в аренду. Без этого суд может признать договор ничтожным, то есть недействительным. Таким образом, при создании текста договора следует учитывать не только законодательные нормативные акты, но и реальную судебную практику.[/attention]

Существенными условиями договора принято считать:

указания на участвующие стороны;
внятное описание, какой объект передается в аренду;
оплата.

При указании сторон следует прописывать полное название организаций (без сокращений), индивидуальных предпринимателей, данные физических лиц, а если одна из сторон – доверенное лицо, то также указывается номер доверенности и срок действия документа. Подробное описание объекта – также важно, если объект указан неточно, будет трудно разрешить спор в суде.

Стоимость аренды обязательно должна указываться в договоре. Если не предполагается получать деньги за услугу, то следует заключать другой договор – о безвозмездном использовании. Сумма должна быть указана за определенный период, как правило – за месяц.

Следует отмечать точную цифру, если необходимо – до копеек, способы оплаты указываются дополнительно (наличный или безналичный расчет). Если нужно, приводятся номера счетов, на которые арендатор должен будет переводить денежные суммы.

Существенные условия – параметры сделки, без которых она не может считаться действительной. Эти данные в обязательном порядке должны указываться в основном договоре об аренде объекта. Ряд сделок имеют некоторые особенности (помещения, земельные участки, ТС).

Жилое/нежилое помещение

Часто один из участников сделки – частное лицо (арендатор). Кроме тех случаев, когда организация арендует квартиры для своих работников.

В договоре должны фигурировать подробные параметры помещений:

точный адрес;
общий метраж;
количество комнат;
особенности помещений.

Сведения об оплате, как правило, даются за 1 месяц проживания.

Земельный участок

По земельному участку следует указывать его общую площадь, конструкции и здания на его территории.
В договоре указывают, какие приложения должны сопутствовать документу: план участка, выписка о том, что участок не обременен, не арестован. Среди дополнительных условий может быть указано, имеет ли право арендатор производить инженерные и строительные работы на участке. Если да, то приводится список работ. В некоторых случаях арендатору позволяется выкупить участок.

Здания и сооружения

Если арендатор берет во временное пользование здание/сооружение, то одновременно с этим он получает право на использование земельного участка, на котором располагается данная постройка. В ситуации, когда участок, на котором находится арендуемый объект, был продан, арендатор получает право использовать арендуемый объект так, как и до продажи земли (статья 653).

[attention type=yellow]Внимание! Передача арендатору объекта должно сопровождаться подписанием акта сдачи-приема. Уклонение от подписания данного документа равносильно уклонению от проведения сделки арендодателем или арендатором.[/attention]

Транспортные средства

В соответствии с ГК, аренда транспортного средства – прокат (статья 626). Особенностью можно считать публичность договора проката. Срок не должен превышать 1 года. Арендатор, который воспользовался таким договором, может аннулировать его, но уведомив заранее арендодателя об этом за 10 дней.

По объекту аренды: арендодатель обязан во время процедуры передачи объекта клиенту проверить его работоспособность, ознакомить арендатора с инструкциями по использованию предмета аренды (если нужно). Если транспортное средство сдается в аренду с водителем (или летчиком, экипажем), это отражается в договоре.

Промышленное оборудование

Особенностью аренды оборудования является его полная работоспособность на момент начала использования. Если владелец предоставил заведомо неисправные механизмы, инструмент со скрытыми дефектами, то арендатор имеет право направить иск в суд об аннулировании договора.

Также имеет значение комплектность оборудования, следует подробно перечислить, какие дополнительные приспособления должны сдаваться в аренду. Различные виды оборудования сдаются по дням, месяцам. В соответствии с этим начисляется оплата согласно договору.

Дополнительные условия

В некоторых обстоятельствах уместно указывать особенности сдачи в аренду конкретного объекта.

Это может касаться прав и обязанностей обеих сторон в период аренды. Например, арендатора жилого помещения можно обязать производить ремонт сантехники и электрооборудования за свой счет, погашать коммунальные платежи полностью или частично. А при сдаче в аренду оборудования, арендатор может потребовать регулярного проведения сервисного обслуживания и ремонта, иногда – бесплатно, иногда – за дополнительную плату.
Какая ответственность может наступить в результате форс-мажорных обстоятельств.
Особенности решения возможных споров и методы решения – или в досудебном порядке, или немедленная подача исков.
Требования о неразглашении личных данных, которые могли стать известны обеим сторонам.
Пункт о том, позволяется ли арендатору заниматься субарендой, то есть сдавать часть помещений третьей стороне.
Срок аренды.

Важно: все эти пункты не являются существенными, то есть их отсутствие в тексте договора не делают договор недействительным. Но если они имеются в теле документа, обладают юридической силой.

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

[attention type=green]Справка. Если срок аренды не указан, то обе стороны, участвующие в сделке, обязаны предупредить друг друга о необходимости расторгнуть или изменить договор не менее чем за 3 месяца. Такие договоры не следует нигде регистрировать, именно поэтому они так удобны.[/attention]

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Договор заключен больше, чем на год

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется.

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Оформление в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в госорганах, следует обратиться в местное отделение (Кадастровую палату) с пакетом документов:

бланком заявления (его можно взять в палате заранее и заполнить);
сам договор (не менее двух экземпляров), должны стоять оригинальные подписи и печати (копии не допускаются);
кадастровый паспорт здания/помещения;
свидетельство о регистрации юридического лица;
устав или аналогичные учредительные документы;
квиток об оплате пошлины за оформление.

Юридические лица платят в казну 7500 рублей, а остальные граждане – 500 рублей. Если обе стороны сделки – физические лица, то им достаточно принести с собой паспорта, а при наличии супруга/супруги – заявление о согласии его/ее с действиями партнера, оно должно быть обязательно заверено нотариусом.

Субаренда

Арендатор имеет право сдавать не используемую им площадь в тех случаях, когда это явно не запрещено собственником объекта. Важно, что арендатор должен быть оповещен о заключении субаренды. Пункт 2 ст.615 ГК РФ устанавливает особенности оформления процедуры.
Обязательно должно быть указано:

подробное описание объекта договора;
сумма оплаты за расчетный период, порядок выплат;
права и обязанности обеих сторон;
каков срок действия субаренды;
адреса/реквизиты/печати/подписи.

Субаренда помещений или объектов, находящихся в муниципальной собственности, допустима лишь после одобрения муниципальных властей. В противном случае могут последовать штрафные санкции по отношению к арендатору-нарушителю.

[attention type=red]Важно! Если основной договор об аренде расторгнут досрочно, то зависимое от него соглашение о субаренде также аннулируется. Особое внимание следует отметить на неизменность целей, с которой земельный участок или помещение сдаются в аренду/субаренду.[/attention]

В качестве примера можно привести складские помещения: если собственник предлагает использовать их для хранения товаров, нельзя предоставлять эти площади в субаренду фирмам, занимающимся ремонтом грузовой техники.

Спорные случаи

В договоре могут быть указаны пункты, о которых обе стороны сделки должны договориться отдельно. Иначе возможны длительные судебные процессы.

Изменение размера оплаты

ПРИМЕР.
Предприятие (арендатор) заключило с владельцем здания договор об аренде. Через некоторое время владелец решил поднять плату за аренду, но арендатор отказался. Последовал иск со стороны владельца, который дошел до президиума ВАС РФ (высший арбитраж), а он установил, что для увеличения арендной платы нет оснований, так как:

не были изменены цены и тарифы (коммунальные платежи);
арендатор не менял вид своей деятельности;
в договоре аренды нет возможности менять арендную плату одной из сторон без согласования с другой стороной.
Постановление 15.11.2011 по делу No А19-15038/09-7-4.

Штрафы за преждевременное прекращение аренды. Удобно для арендодателя, таким образом, он может компенсировать потерю прибыли, например, дополнительными платежами со стороны арендатора, который съезжает.

Платеж в качестве обеспечения, часто фигурируют суммы равные платежам за 1-4 месяца аренды.

Положение об обязательном страховании объекта. Это актуально для помещений, так как ТС страхуются по умолчанию.

Штрафы за просрочку арендных выплат.

Заключение

[attention type=green]Справка. Хотя правила оформления аренды подробно прописаны в ГК РФ, они достаточно мало изучены гражданами, что позволяет и арендаторам, и арендодателям нарушать законы (сознательно или бессознательно). При заключении договора следует внимательно изучать все его пункты, сверять все названия, фамилии, даты и прочие данные, так как любая ошибка может превратить официальный документ в макулатуру.[/attention]

Post Views: 177