Как рассчитать налог на продажу квартиры по кадастровой стоимости

Как рассчитать налог на квартиру Развитие налоговой сферы происходит совместно с общим законодательством РФ.

В 2018 году произошла смена инвентаризационных сведений кадастровой стоимостью. Подобное решение было аргументировано тем, что это повышает эффективность подсчета налога и делает его «правильным».

Можно ли вернуть собственникам излишне уплаченные суммы. Как поступить, если дарственная оформляется на человека, являющегося нерезидентом России.

Что такое налог на имущество

Обязательная выплата денежных средств государству представляет собой любой налог. Кадастровая стоимость является действительной рыночной ценой определенного объекта недвижимого имущества. Этот размер устанавливается в соответствии с государственной оценкой, проходящей по определенным стандартам.

Соответственно, налог по кадастровой стоимости представляет собой обязательство выплачивать государству сумму, формирование которой происходит от рыночной цены существующей недвижимости.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость — в чем разница

Теперь, когда все приобрело ясность, необходимо понять почему государство решило произвести подобные изменения. Сделать это можно, поняв, в чем заключается разница между этими методами.

Так, инвентаризационной стоимость формируется посредством:

• себестоимости используемых при строительстве материалов;
• износа здания, происходящее не столько от продолжительности «жизни» недвижимости, сколько от воздействия на него внешних факторов.

Использование подобного способа, безусловно, не может определить актуальную и действительную цену имущества.

Кадастровая же стоимость работает по-другому. Использование этого метода подразумевает охват всех факторов недвижимости. Анализируется все, начиная от расположения дома и его престижности, сведения о которой могут меняться, и заканчивая количеством этажей в здании или уровня внутренней отделки помещения.

[attention type=red]Важно! Здесь происходит рассмотрение всех факторов, которые так или иначе определяют рыночную стоимость недвижимости. Только благодаря этой действительной стоимости государством было принято упразднить инвентаризационную себестоимость.[/attention]

Кто платит и ставка налога

Прояснить нюансы того, кто теперь обязан оплачивать пошлины согласно кадастровой стоимости, не менее важно. Это налогообложение распространяется на всех физических лиц, во владении у которых находятся:

• дома или здания, что пригодны для жилья;
• гаражи и складские помещения;
• квартиры или выкупленные в них комнаты;
• комплексы недвижимости;
• недвижимость, находящаяся в процессе строительства.

Существует также важный аспект, связанный с землей, которая не предназначена под строительство жилых помещений. Согласно налоговой базе пошлиной также облагаются любые строения, находящиеся на земельных участках сада, огорода и других, не предназначенных для жилья, местах. Это закреплено на законодательном уровне, потому как согласно ФЗ-№401 на практике дачные или садовые домики по статусу равны недвижимости.

Размер ставки по налогу полностью находится в ведении местных органов власти. Именно они определяют ее значение, согласно ст. 380 Налогового Кодекса РФ:

«…налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации…»

Однако, несмотря на подобное положение дел — они не могут повысить налог более чем на 2.2%. Исключением является только те случаи, что предусмотрены законом.

Расчет, пример

Прежде, чем считать налог на квартиру, необходимо определить по какой формуле это происходит. Она выглядит следующим образом:

Н_к = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) x Размер доли x Налоговая ставка

Теперь разберем по порядку. Объем кадастровой стоимости узнается посредством интернета — на сайте ФНС.

Для этого «на руках» должен быть номер недвижимости (кадастровый) либо ее точный адрес.

Непосредственно на сайте нужно выбрать вкладку «имущественный налог», а затем ввести регион и номер. После этого будут предоставлены все данные об имуществе.

Помимо этого, доступна функция детализации размера налога. Система также может предложить ввести вместо кадастрового номера инвентаризационную стоимость, что одновременно поможет определить то, каким способом рассчитывается налог.

В том случае, когда номер кадастра неизвестен его владельцу — он должен зайти на сайт Росреестра. Во вкладке справочной информации он определяется по адресу регистрации объекта.

Пример

В квартире прописано 3 человека:

1. Отец семьи — инвалид второй группы, доля собственности которого ⅔.
2. Мать — не пенсионерка, имеющая долю ⅓.
3. Дочь — совершеннолетняя, прописана, но без доли собственности.

Размер квартиры 60 кв. м., а ее кадастровая стоимость 8.000.000 рублей. Инвентаризационная стоимость — 300.000 рублей. Рассчитывается налог в 2018 году.

Расчет:

Сначала необходимо посчитать сумму за 2014 год, потому как это позволить снизить коэффициент для расчета в переходный период.

[attention type=yellow]Внимание. Переходный период — представляет собой изменение подсчета пошлины с инвентаризационного способа на кадастровый.[/attention]

В соответствии с тем, что в 2014 году действовала инвентаризационная стоимость, действуют следующие условия:

• отец имеет льготу от уплаты налога, потому что инвалид;
• дочь не платит налог потому, что не имеет права собственности;
• мать, уплачивает налог, который принадлежит ей согласно владению ⅓ квартиры.

Действует следующая формула:

Налог — Инвентаризационная стоимость х Доля х Ставка

Подставив имеющиеся данные, выходит: 300.000 руб. х ⅓ х 0.1% = 90 руб.

Сумма налога — 90 руб. содержится в уведомлении за 2015 год, которое выступает основанием выплаты в 2014.

Теперь необходимо определить пошлину на 2015 год. Здесь она рассчитывается согласно кадастровой стоимости, однако предусмотрен вычет 20 кв. м из площади квартиры, которые не облагаются налогом.

Считать нужно по следующей формуле:

Налог = (Кадастровая стоимость — Инвентаризационная) х снижающий коэффициент + инвентаризационная стоимость.

Подсчет:

Определение площади квартиры, которая облагается налогом:

60 — 20 = 40 кв. м.

Кадастровая стоимость 1 кв. м квартиры:

8.000.000 руб. / 40 кв. м = 200.000 руб.

Определение налоговой базы. Производится посредством умножения цены за 1 кв. м на всю площадь квартиры, которая облагается налогом:

40 кв. м х 200.000 руб. = 8.000.000

Условие предполагает освобождение от уплаты отца и сына. Первого ввиду инвалидности, второго ввиду отсутствия прав на квартиру.

Соответственно, налог выплачивает только мать:

⅓ х 8.000.000 руб. = 2.400.000 руб.

Определение размера кадастровой стоимости:

2.400.000 х 0.1% = 2400 руб.

Расчеты на ближайший период (с 2015 по 2018 год). Необходимо ввиду того, что Налоговый Кодекс РФ предусматривает пониженные коэффициенты для каждого года:

2015: (2400 руб. — 90 руб.) х 0.2 + 90 руб. = 552 руб.

2016: (2400 руб. — 90 руб.) х 0.4 + 90 руб. = 1.014 руб.

2017: (2400 руб. — 90 руб.) х 0.6 + 90 руб. = 1.476 руб.

2018: (2400 руб. — 90 руб.) х 0.8 + 90 руб. = 1.938 руб.

Этот пример наиболее наглядно показывает то, как рассчитывается пошлина при различных исходных условиях (инвалидности, правах на квартиру и владением конкретной доли).

Как рассчитать налог с продажи

После введения в тему, необходимо разобраться в том, можно ли самостоятельно определить налог с продажи и что для этого нужно. Сделать это можно и для этого предусмотрено два основных варианта. Их использование зависит от ситуации, так как в некоторых случаях они предоставляют разную выгоду.

[attention type=green]Справка. Первый способ подразумевает, что при продаже определенной недвижимости, человек не приобретает другую, оставляя всю сумму с продажи себе. В такой ситуации по умолчанию применяется вычет, где с лица взимается 1 000 000 рублей.[/attention]

Это происходит согласно следующей формуле:

Средства НДФЛ, которые необходимо выплатить = (кадастровая стоимость — налог (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).

Второй же способ, наоборот, подразумевает лицом последующую покупку недвижимости на деньги с продажи. Однако с тем нюансом, что произойти это должно в том же году, в котором была совершена продажа.

Метод заключается в том, что человек получает сумму чуть ниже той, за которую у него приобрели недвижимость. Это наглядно видно на примере, когда квартира продана за 6.000.000, а другая приобретена за 4.000.000. Налог в этом случае выплачивается со «свободных» двух миллионов; с той разницы, что осталась. Посчитать его можно по следующей формуле:

НДФЛ = (сумма с проданного объекта — сумма с приобретенного объекта) × налоговая ставка (13%).

Каждый человек самостоятельно решает какой способ для него будет выгоднее. Тем не менее статистикой подтверждено, что наибольшей популярностью обладает второй вариант.

Расчет суммы возврата налога

Определение размера возвращаемой пошлины в случае покупки недвижимости происходит достаточно просто.

Необходимо сложить все средства, которые были направлены на улучшение жилья.

Размер налога будет равен 13% от этой суммы, однако есть нюанс — он не может превышать двух миллионов рублей.

В случаях же с процентами кредита установлены совершенно другие лимиты. Расчет возвращаемого налога за выплаченные проценты происходит посредством сложения всех платежей кредитора в рамках налогового периода или трех лет до момента требования вычета.

В итоге, сумма равна 13%, не превышая ограничение в три миллиона рублей. Стоит отметить, что ко времени, когда человек полностью рассчитается с банком, требовать и получить вычет может быть невозможно из-за несоблюдения сроков.

Помимо всего, не менее важным будет определение максимального размера вычета при любых случаях:

• в случае расхода личных средств, более 260.000 рублей не возвращается;
• если траты осуществлялись из средств занятых у банка или любой другой организации, то в таком случае вычет не может быть выше 760.000 рублей.

Важным нюансом также является дата совершения расходов. В том случае, если они были совершены до 2014 года — возвращается сумма с двух миллионов, вне зависимости от фактических затрат.

В случае же расходов после 2014 года, когда лимит не достигнут, — его остаток по умолчанию переносится на будущие расходы, целью которых является улучшение жилищных условий.

Отсутствует возможность возвращения процентов с налога в том случае, когда источник расхода — государственные субсидии. Это касается материнского капитала, жилищных сертификатов, субсидий для малообеспеченных семей.

Документы для возврата

Стоит учесть, что приобретение квартиры должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, согласно ФЗ-218 и ст. 131 ГК РФ:

«…право собственности…ограничения…возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами…».

[attention type=red]Важно! Также допустимо проводить регистрацию в многофункциональных центрах. После успешной регистрации владелец получит пакет бумаг, которые необходимы для декларации на возврат налога. Их нужно отправить в инстанцию ФНС.[/attention]

Обычно в роли этих документов выступают:

• заявление;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• подтвержденный росреестром договор купли-продажи — он устанавливает право требования 13%;
• документ, подтверждающий право собственности.

Если оформление будет происходить в налоговой инспекции, то также понадобятся:

• документ с места работы по форме 2-НДФЛ;
• декларация по форме 3-НДФЛ.

Предъявлять документы необходимо в оригиналах или копиях.

Если подарена или досталась по наследству

Владелец также обязан выплачивать пошлину, если квартира досталось по наследству или была подарена. Однако есть важный нюанс — с момента получения собственности не должно пройти более трех лет. Средства взимаются по установленному регламенту в ст. 558 ГК РФ.

Формирование суммы выплаты вычета при такой сделке следует точно такому же принципу, как и с обычными квартирами. Однако стоит отметить, что если для граждан РФ он составляет 13%, то для иностранных все 30%.

Важно также сказать, что есть два случая, при которых оплачивать пошлину не нужно:

• когда недвижимость находится в личной собственности более пяти лет;
• приобретение состоялось на сумму, которая меньше миллиона рублей;
• человек герой СССР или России, имеющий орден Славы 3-й степени;
• человек участник ВОВ или ветеран другой войны;
• люди члены семьи военнослужащего, погибшего на службе;
• люди, что живут на своих рабочих местах — ателье, студии, библиотеки.

Эти исключения имеют действительную силу с 2015 года.

Кто не платит налог

Законодательством также предусмотрена категория граждан, которые могут не платить пошлину по кадастровой стоимости. Ими являются:

• люди, которые инвалидами с детства;
• пенсионеры;
• люди, ставшие инвалидами и имеющие 1 или 2 группу инвалидности.

Тем не менее существует два важных нюанса:

1. Наследственная недвижимость. Они имеют право не уплачивать пошлину в том случае, если при продаже наследственная недвижимость находится во владении менее трех лет.
2. Подтверждение статуса. Подобное положение необходимо юридически подтвердить в налоговой инспекции. Это происходит посредством заявления и приложения к нему всех документов, подтверждающих тот или иной диагноз.

Во всех остальных случаях обязательство сохраняет действующий статус.

Сроки оплаты

[attention type=red]Важно! Что касается непосредственных сроков, то в соответствии с ФЗ-№52 при отсутствии уведомления об оплате — лицо обязано произвести одноразовую выплату до 31 декабря следующего налогового годового периода. Эти имущественные пошлины относятся к группе местных налогов, потому как в дальнейшем направляются в бюджет субъекта. Он определяется местом, в котором зарегистрировано облагаемое имущество.[/attention]

Чем чревата неуплата

Уклонение от уплаты физическими лицами любых налогов грозит уголовной ответственностью. Это положение определено ст. 198 УК РФ. Как таковая уголовная ответственность за умышленное избегание выплаты наступает только при крупных либо особо крупных размерах задолженностей.

Помимо судимости, лицо также обязывают выплатить штраф до 300.000 рублей; не исключается также возможность быть арестованным на срок до полугода или лишенным свободы до одного года.

Штраф также может возрасти на сумму до 500.000 рублей, а срок лишения свободы до трех лет.

Освобождение от уголовной ответственности производится в исключительных случаях, когда все долги погашены, а привлечение происходит впервые. Если уклонение от уплаты производится неоднократно — амнистии не производится.

[attention type=red]Важно! Подобные налоговые изменения позволяют оценивать существующее имущество гораздо точнее. Безусловно, многим может показаться, что таким образом государство хочет взимать больше денег. И они будут правы, потому как это являются ее деятельностью, а оплата налогов — прямой обязанностью каждого гражданина.[/attention]